ReaCapital – Crowdinvesting mit Sicherheit [Sponsored Post]

Die Niedrigzinsphase dauert an und im aktuellen Zinsumfeld macht es weiterhin keinen Spaß, sein Geld bei der Bank anzulegen. Die Baubranche dagegen erfreut sich dank niedriger Bauzinsen einer stetig hohen Nachfrage nach Immobilien. Was liegt da näher, als sein Geld in der Immobilien-Szene zu vermehren. Wer keine Millionen sein eigenen nennt, kann das z.B. über Crowdinvesting machen. Und mit ReaCapital gibt es seit Kurzem einen neuen Anbieter – mal wieder aus Hamburg.

Mit ReaCapital an Immobilienprojekten partizipieren

Wer gedacht hätte, dass es bei den Banken zumindest nicht weniger als gar keine Zinsen auf das Guthaben geben könne, der wird mittlerweile von den Medien eines Besseren (oder Schlechteren?!) belehrt. Einige Banken haben mittlerweile sogar Strafzinsen oder Verwahrgebühren auch für Privatkunden angekündigt. Auf Sparbuch oder Tagesgeldkonto bringt unser Geld also langsam nichts mehr ein. Bleibt also nur noch der Kapitalmarkt – oder aber „Betongold“.

Seit Jahren ist der deutsche Immobilienmarkt im Aufwind und die Mieten und Kaufpreise steigen stetig an. Davon profitieren in erster Linie Eigentümer großer Immobilienportfolios und Bauträger. Kleinsparer dagegen sind meistens Mieter und leiden unter Mieterhöhungen. Irgendwie müsste man da doch selbst in Immobilien investieren. Nur muss man sich dafür erst einmal eine Menge Geld von der Bank leihen. Und die wollen im Gegenzug einen ordentlichen Anteil Eigenkapital sehen.

Bei einem Mehrfamilienhaus geht allein das geforderte Eigenkapital oftmals deutlich in die Hunderttausende. Das gilt in gleichem Maße auch für Bauträger und Projektentwickler: auch bei denen ist das Eigenkapital der Engpassfaktor. Und hier kommen Crowdinvesting-Plattformen ins Spiel, die das Geld der Kleinanleger mit den Immobilienunternehmen zusammen bringen. Und mit ReaCapital ist seit Ende 2016 eine neue Plattform aus Hamburg an den Start gegangen.

Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz

ReaCapital sammelt bei den Anlegern Geld ein und vermittelt es an Bauträger und Projektentwickler. Die Anleger erwerben dabei allerdings keine echten Eigenkapitalanteile an den Vorhaben, sondern stellen dem Projektierer ein Nachrangdarlehen. Dabei handelt es sich um einen Kredit, der im Insolvenzfall erst nach allen anderen Schulden – aber noch vor dem eigentlichen Eigenkapital – bedient wird. Aufgrund dieser Zwischenstellung zwischen Eigen- und Fremdkapital spricht man gelegentlich auch von Mezzanine-Kapital. Für die Bank, die das Vorhaben finanziert, ist es ebenso wertvoll wie echtes Eigenkapital.

ReaCapital Kalkulation

Projektkalkulation (Quelle: ReaCapital)

Was die Crowd der Anleger an Mezzanine-Kapital in das Projekt einbringt, muss der Projektentwickler weniger an echtem Eigenkapital mitbringen. Die eingesparten Eigenmittel kann er deshalb für weitere Projekte nutzen. Und da bei solchen Immobilienprojekten meist mit Eigenkapitalrenditen von 10 bis 20 Prozent kalkuliert wird, kann es sich der Bauträger auch leisten, den Anlegern die hohen Zinssätze zwischen 5 und 7% zu bieten.

Anders als bei einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds investiert ihr bei ReaCapital übrigens nicht dauerhaft in ein Objekt. Denn eine Projektentwicklung ist immer nur auf Zeit angelegt. Der Entwickler kauft das Grundstück, baut oder modernisiert die entsprechende Immobilie und verkauft es anschließend in der Regel als Ganzes oder in einzelnen Wohnungen mit Gewinn wieder. Die Bank und die Crowd stellen ihm in der Zeit zwischen An- und Verkauf lediglich eine Zwischenfinanzierung. Der Anleger erhält dafür einen hohen, festen Zinssatz – aber keinen Anteil am Veräußerungsgewinn.

Das Investment bei ReaCapital im Überblick

Die erste Registrierung auf der Homepage ist mit wenigen Klicks und Bestätigung der Opt-In-Mail gemacht. Daraus ergibt sich keinerlei Verpflichtung für Euch und anschließend könnt Ihr euch in aller Ruhe erst Mal die offenen Projekte genau anschauen. Umfangreichere Angaben müsst Ihr erst machen, wenn Ihr das erste Investment eingehen wollt. Dabei werden dann zwar Legitimationsdaten wie Eure Ausweisnummer abgefragt, eine harte Legitimation per Video oder gar per PostIdent ist aber nicht nötig. Denn ReaCapital tritt lediglich als Vermittler Eurer Anlage auf und eröffnet kein neues Konto für Euch.

Den Mindestanlagebetrag hat ReaCapital nach dem ersten Projekt von 1.000 Euro auf jetzt nur noch 250 Euro gesenkt. Das reduziert Euer Risiko und Ihr könnt Euch mit einem Einsteigerbetrag an das Thema herantasten. Der Anlagebetrag kann also zwischen mindestens 250 und höchstens 10.000 Euro liegen – die Obergrenze stammt dabei aus dem Kleinanlegerschutzgesetz . Euren Einsatz könnt Ihr direkt per Lastschrift von Eurem Konto einziehen lassen.

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ReaCapital Banner 300x250 png Und dann könnt Ihr Euer Geld entspannt für Euch arbeiten lassen. Das Darlehen wird am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe einschließlich der Zinsen zurück gezahlt. Monatliche Rückzahlungen, wie man es von der privaten Baufinanzierung kennt, gibt es nicht. Da der Projektentwickler die Einheiten ja erst nach Fertigstellung abverkaufen kann, hätte er zwischenzeitlich auch gar nicht die Mittel dafür frei.

Das im Projektsteckbrief genannte Enddatum ist übrigens – wie im Immobilien-Crowdinvesting üblich -nur ein Richtwert. Da Immobilienprojekte nie zu 100% planbar sind, ist im Darlehensvertrag ein Zeitfenster von +/- 8 Wochen rund um diesen Referenztermin vereinbart. Eure Zinsen werden aber taggenau berechnet – übrigens bereits ab dem Tag, an dem das Geld auf dem Treuhandkonto des Bauträgers ankommt.

Chancen & Risiken des Investments

Wie bei allen Anlagemöglichkeiten, gibt es natürlich auch beim Immobilien-Crowdinvesting mit ReaCapital Chancen und Risiken. Wobei auf der Habenseite auf jeden Fall die im Vergleich sehr hohen, fixen Zinsen stehen. Zudem ist die Korrelation zu anderen Anlageklassen wie z.B. den Aktienmärkten gering. Das macht Crowdinvesting mit ReaCapital zu einer attraktiven Beimischung bei eurer Vermögensanlage.

Wer so hohe Zinsen haben möchte, muss im Gegenzug natürlich auch Risiken eingehen: insgesamt 28 davon nennt das Blatt zur Anlegerinformation. Die meisten davon betreffen aber auch eine Vielzahl anderer Geldanlagen. Neben dem zeitlichen Baurisiko und der fehlenden Liquidität der Anlage, sticht sicherlich das Ausfallrisiko heraus.

ReaCapital Prüfung

Vorselektion (Quelle: ReaCapital)

Ein Bauprojekt kann man nie zu 100% sicher planen: mal behindert Frost die Bauarbeiten, mal legt eine Grippewelle die Bauarbeiter flach. Dadurch kann sich die Fertigstellung des Projektes um Wochen oder Monate verzögern – und damit die Rückzahlung des Darlehens. Das ist das Baurisiko. Und während der Laufzeit der Finanzierung kommt Ihr nicht mehr an euer Investment heran, das macht die Anlage sehr illiquide.

Am wichtigsten ist aber das Ausfallrisiko. Wie oben erläutert, gebt Ihr dem Projektentwickler ein Nachrangdarlehen. Geht das Projekt also richtig schief, können sich als erstes die Bank und die Handwerker bedienen und ihre Außenstände einfordern. Nur wenn dann noch Geld übrig ist, könnt Ihr Eure Forderungen (eventuell anteilig) geltend machen.

Wie alle Plattformen setzt natürlich auch ReaCapital auf eine gute Vorselektion (siehe Abbildung) und erfahrene Bauträger mit entsprechendem Track-Record. Die eingesammelten Gelder werden zudem zunächst von einem Treuhänder gesammelt und erst dann an den Bauträger ausgezahlt, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

ReaCapital stellt Zusatzsicherheit

Als bisher einziges Fintech bietet ReaCapital eine wertvolle Besonderheit für sicherheitsorientierte Anleger. Auf ReaCapital wird eine erstrangige Grundschuld an einer Bestandsimmobilie zur Verfügung gestellt. Das Hamburger Fintech ist von seiner Vorselektion also offensichtlich überzeugt. Nach Firmenangaben wird das Objekt von Sachverständigen auf einen Verkehrswert von ca. 2 Millionen Euro taxiert. Laut Nachrangdarlehensvertrag ist eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 1,4 Millionen Euro in das Grundbuch des Objekts zu Gunsten der über ReaCapital finanzierten Projekte eingetragen.

ReaCapital Sicherheit

Zusatzbesicherung (Quelle: ReaCapital)

Diese Zusatzsicherheit ist derzeit ein absolutes Alleinstellungsmerkmal in der deutschen Crowdinvesting-Szene. Kommt es in einem Projekt also zu Problemen, wird zunächst die Projektimmobilie soweit wie möglich verwertet. Sollten die Anleger daraus nicht vollständig bedient werden können, wird die zusätzliche Grundschuld herangezogen und die Anleger ausgezahlt.

Zwar besichert diese eine Gewerbeimmobilie sämtliche laufenden Projekte von ReaCapital. Allerdings gibt es derzeit auch erst zwei Projekte. Und auch wenn es mit der Zeit mehr werden: allzu viele Pleiten sollte es bei guter Vorselektion wohl nicht geben. Die Zusatzsicherheit dürfte das Risiko der Anleger also deutlich senken. Ein echtes Argument für den Neuling.

Mein Fazit

Mit ReaCapital wird der Markt für Crowdinvesting in Immobilien um einen weiteren Anbieter erweitert. Auch wenn einen die Homepage auf den ersten Blick nicht so sehr fintech-typisch vom Hocker reißt: die inneren Werte stimmen. Die Anmeldung läuft reibungslos und unkompliziert ab. Es werden die relevanten Informationen übersichtlich bereit gestellt und die Antragsstrecke des Anlageprozesses ist intuitiv gestaltet.

Die Zusatzsicherheit ist ein Alleinstellungsmerkmal dürfte insbesondere sicherheitsorientierte Anleger ansprechen – und ggfs. die Wettbewerber unter Zugzwang setzen. Entscheidend wird es jetzt sein, schnell eine überzeugende Pipeline an neuen Projekten bereit zu halten. In einem wachsenden Markt wie dem Immobilien-Crowdinvesting dürfte ReaCapital dann eine gute Rolle spielen können.

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Zum Unternehmen

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REABIZ Crowd Capital GmbH
Fuhlsbüttler Straße 29
22305 Hamburg

Kontakt Telefon: (+49) 040 – 368 800 70
E-Mail: info@reacapital.de
Web: https://www.reacapital.de

Transparenz: Für die Veröffentlichung dieses Beitrages habe ich von ReaCapital ein Honorar erhalten. Der Artikel wurde aber von mir verfasst und spiegelt vollständig meine eigene Meinung wider. Das Honorar von ReaCapital hatte keinen Einfluss auf den Inhalt oder den Geist des Artikels. Es hat lediglich dazu geführt, dass ich mich deutlich früher als ursprünglich geplant mit diesem Artikel beschäftigt habe.

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Digitaler Banker | Blogger | Fintech – Experte. Ihr erreicht mich per Mail: tobias(at)aboutfintech.de oder auf Twitter: @aboutfintech

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