Wie Immobilien-Crowdinvesting die Branche revolutioniert [Gastbeitrag]

Immobilienprojekte benötigen sehr viel Kapital. Klar, dass Banken dabei als Darlehensgeber seit jeher eine wichtige Rolle spielen. Kaum eine andere Institution kann so große Kredite anbieten; Privatanleger schon gar nicht. Banken dürfen Finanzierungen nur bis zum Beleihungswert bereitstellen. In der Regel sind das etwa 70 % des Gesamtprojekts. Entsprechend muss zur Risikobegrenzung auch der Kreditgeber Eigenkapital, in der Regel 30 % des Projektvolumens, zur Verfügung stellen. Hier bietet sich das sogenannte Mezzanine-Kapital an. Immobiliengesellschaften können es aufnehmen, um einerseits ihre eigenen knappen Kapitalressourcen zu schonen und anderseits die Eigenkapital-Vorgaben der Banken zu erfüllen und so die günstige Bank-Finanzierung zu erhalten. Bisher gehörte das Spielfeld Mezzanine Finanzierung allein den Großinvestoren. Mit dem Aufkommen der Fintechs ergeben sich in diesem Bereich für Immobiliengesellschaften wie auch für Privatanleger ganz neue Möglichkeiten.

Was ist Mezzanine-Kapital?

Ein Mezzanin (von ital. mezzo = halb) ist ein Zwischengeschoss eines mehrstöckigen Hauses – daran anknüpfend muss sich der Anleger das Mezzanine-Kapital bilanziell als Zwischenelement von Eigen- und Fremdkapital vorstellen. Der Begriff bezeichnet kein bestimmtes Finanzierungsinstrument, sondern gilt für alle Finanzierungsformen, die solch ein Mix aus Eigenkapital und Fremdkapital sind. Dazu zählen beispielsweise Genussscheine bzw. Genussrechte, Nachrangdarlehen, partiarische Darlehen, typisch und atypisch stille Beteiligungen. Charakteristisch für solche Finanzierungsformen ist vor allem, dass Mezzanine-Gläubiger regelmäßig höhere Renditen bekommen, die beinahe genauso hoch sind wie die der Eigenkapitalgeber. Gleichzeitig haften die Investoren ähnlich wie Eigenkapitalgeber: Ihre Einlagen sind gegenüber Fremdkapital nachrangig. Das bedeutet, dass sie im Insolvenzfall erst nach den Fremdkapitalgläubigern bedient werden. Deswegen wird Mezzanine-Kapital häufig auch als „wirtschaftliches Eigenkapital“ bezeichnet.

Es ist trotzdem nicht mit Eigenkapital gleichzustellen, da Mezzanine-Investoren keine Stimm- oder Einflussnahmerechte hinsichtlich des operativen Geschäfts haben wie die echten Gesellschafter, sondern im Wesentlichen Informationsansprüche und Kontrollmöglichkeiten. Damit eignet sich dieses Produkt besonders gut für sogenannte Finanzinvestoren, die keine aktive Beteiligung im Entscheidungsprozess eines Unternehmens anstreben. Ein weiterer Unterschied zum Eigenkapital ist, dass das Mezzanine-Kapital einer Gesellschaft in der Regel nur für eine bestimmte Zeitspanne zur Verfügung steht und anschließend zurückgezahlt werden muss. Diese Rückzahlungsverpflichtung gibt es beim Eigenkapital nicht.

Mezzanine-Darlehen kommen außer bei Immobilienprojekten auch bei Unternehmensfinanzierungen zum Einsatz. In beiden Fällen erfüllen sie einen wesentlichen Zweck, den sonst nur Eigenkapital leisten kann: eine verbesserte Kreditfähigkeit und ein erweiterter unternehmerischer Handlungsspielraum. Die beliebtesten Assetklassen der Mezzanine-Kapitalgeber sind jedoch laut dem FAP Mezzanine Report 2015 Büro, Shopping, Einzelhandel und Wohnen – kurz gesagt Immobilien-Projekte. Denn gerade die Immobiliengesellschaften sind auf diese Geldquelle angewiesen, da sie von Kredit finanzierenden Banken wie dargestellt nur einen Teil der Finanzierung ihrer Projekte erhalten. Statt das Eigenkapital komplett selbst bereitzustellen, ist es für die Gesellschaften sinnvoll Mezzanine Kapital in Anspruch zu nehmen und das höhere wirtschaftliche Risiko durch Zinsen von bspw. 7,0 % an Investoren zu vergüten. Auf diese Weise können sie liquide bleiben und parallel weitere Projekte realisieren. Deshalb arbeiten sie mit Dritten zusammen, sodass häufig verschiedene Investoren an den Projekten beteiligt sind.

Was ändern Crowdinvestingplattformen?

Die größten Kapitalgeber bei den Projektentwicklungen sind laut dem FAP Report Großinvestoren: Family-Offices (36 %), Fonds (34 %), Investment-Companies (13 %), Privat-Banken (13 %) und Versicherungen (4 %). Nur sie konnten bisher die großen Summen im sechs- bis siebenstelligen Bereich aufbringen, um in den Markt einzusteigen und die hohen Renditen einzustreichen, die es für Mezzanine-Kapital gibt. Kleinanleger waren von dieser attraktiv verzinsten Anlageklasse ausgeschlossen. Dabei wächst der Markt: Laut dem FAP Report ist vor allem bei der Projektentwicklung eine steigende Nachfrage nach Kapital zu erwarten. Der systemische Wandel des Finanzierungsmarktes sowie das weiterhin existente Niedrigzinsumfeld sprechen dafür.

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Immobilien-Crowdinvesting mit BERGFÜRST
Durch den Vormarsch der Fintechs und die Entstehung von Crowdinvestingplattformen haben nicht mehr nur kapitalstarke Investmentgesellschaften und Family Offices die Möglichkeit, Mezzanine-Darlehen zur Verfügung zu stellen. Immobilien-Crowdinvestingplattformen wie BERGFÜRST bieten nun auch Kleinanlegern die Möglichkeit, direkt in größere Immobilien-Projekte zu investieren. Die Anleger können sich im Internet über die Plattform zusammenschließen, um gemeinsam die Einstiegsbeträge in der geforderten Höhe aufzubringen. Einzelne können dabei schon mit kleinen Beträgen partizipieren, denn die Fundingschwelle für die Projekte wird durch die große Zahl an Mikroinvestoren – die „Crowd“ – erreicht. Für Anleger, die sich für Immobilien Investments interessieren, eröffnet sich dadurch eine neue Möglichkeit abseits der klassischen Anlageformen. Die Immobiliengesellschaften können wiederum über Crowdlending- bzw. Crowdinvestingplattformen auf den großen Pool an Investoren zugreifen und so Kapital in der benötigten Größenordnung erhalten. So profitieren kleine Privatanleger von den Konditionen, die sonst nur institutionellen Anlegern vorbehalten waren.

Wichtig für Kleinanleger zu wissen: Die Immobiliengesellschaften sind stets auch mit eigenem Kapital finanziert. Dieses Geld haftet als erstes im Falle von unerwarteten Mehrkosten und dient als Sicherheit für die Gläubiger der Immobiliengesellschaften, also auch für die Crowd-Investoren. Dies schafft Interessengleichheit zwischen der Immobiliengesellschaft und den Investoren. Nicht nur Family-Offices und Fonds sollen das „Rückgrat“ der deutschen Projektentwickler bilden – auch Kleininvestoren können dank Crowdinvestingplattformen dazu beitragen.

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Dr. Guido Sandler ist Gründer und CEO von BERGFÜRST. Zuvor war er Gründer und Vorstand der Berliner Effektenbank AG und der E*Trade Bank AG sowie langjähriger, mittelständischer Unternehmenssanierer bei der W.V.M. Westfälische Vermögen Management AG.