So funktioniert Crowdinvesting in Immobilien mit Zinsland [Sponsored Post]

Mit Zinsland aus dem Zinstief entkommen. Im aktuellen Zinsumfeld macht es irgendwie keinen Spaß, sein Geld bei der Bank anzulegen. Wo es Baufinanzierungen für 1 – 2% gibt, sind leider auch kaum noch Sparzinsen drin. Crowdinvesting ist da eine Möglichkeit, dem Zinstief zu entkommen und sein Geld zu vermehren. Ich habe dem Hamburger Fintech Zinsland zum Test 500 Euro anvertraut.

Mit Zinsland in Immobilienprojekte investieren

Spätestens seit die EZB Negativzinsen von den Banken verlangt, wollen diese unser Erspartes nicht mehr. Das jedenfalls signalisieren uns die Zinsen, die sie uns dafür anbieten. Simples Sparen auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto bringt uns also nicht mehr voran. Aber was denn dann? Der Aktienmarkt zum Beispiel läuft seit Jahren wie geschmiert. Nur ist der Deutsche an sich irgendwie kein Freund des Kapitalmarktes. Ganz anders sieht es mit Immobilien aus: die nennt er nicht umsonst liebevoll „Betongold“.

Auf dem Immobilienmarkt kennen die Preise derzeit nur eine Richtung: die nach oben. Dummerweise merkt man als Kleinsparer davon nur etwas beim Blick auf den Kontoauszug: wenn die Miete mal wieder erhöht wurde. Da wäre es schön, selbst in Immobilien zu investieren, um selbst von den steigenden Preisen profitieren zu können. Dafür braucht es allerdings große Bankdarlehen und eine Menge Eigenkapital.

Zwar verschenken die Banken ihre Baufinanzierungen derzeit schon fast. Aber mehrere 100.000 Euro Eigenkapital hat man in der Regel nicht mal ebenso auf dem Konto liegen. Das geht übrigens nicht nur Otto-Normal-Sparer so, sondern auch den professionellen Projektentwicklern. Das Eigenkapital ist fast immer der Engpass auf dem Weg zum nächsten lukrativen Projekt. Hier kommt Zinsland ins Spiel und bietet Anlegern und Projektentwicklern gleichermaßen eine Lösung an.

Zinsland vermittelt Mezzanine-Kapital

Denn die Hamburger sammeln eben dieses Eigenkapital bei den Anlegern ein und vermitteln es an die Projektentwickler. Das geschieht durch ein nachrangiges Darlehen, sogenanntes Mezzanine-Kapital. Dabei handelt es sich um einen Kredit, der im Fall der Fälle erst nach allen anderen Schulden bedient wird. Für die finanzierende Bank ist es damit ebenso wertvoll, wie echtes Eigenkapital.

Infografik Mezzanine-Kapital Zinsland Mezzanine-Kapital (Quelle: Screenshot www.zinsland.de)

Dadurch muss der Projektentwickler nun selbst weniger echtes Eigenkapital in das Projekt einbringen. Die eingesparten Eigenmittel verschaffen ihm deutlich mehr Spielraum, um weitere Projekte anzugehen. Damit kann er aus dem gleichen Eigenkapital viel mehr Gewinn machen. Deshalb kann er den Investoren auch ohne Probleme Zinssätze zwischen 5 und 7% bieten. Immerhin sind in der Immobilienbranche Renditen von 10 – 20% auf das eingesetzte Eigenkapital eher die Regel als die Ausnahme.

Bei Zinsland investiert Ihr dabei nicht dauerhaft in eine Immobile, sondern nur in die Projektphase. In einem Zeitraum zwischen 12 und 24 Monaten baut und vermarktet der Bauträger die Immobilie. In dieser Zeit braucht er eine Zwischenfinanzierung um die einzelnen Wohnungen verkaufen zu können. Aus den Kaufpreisen löst er dann die Bankkredite und Euer Nachrangdarlehen nebst Zinsen ab. Was übrig bleibt, sind sein Eigenkapital und der Gewinn.

So funktioniert das Investment bei Zinsland

Auf der Homepage müsst Ihr euch erst einmal registrieren. Das ist mit wenigen Klicks und Angaben schnell gemacht. Dann nur noch die Mail zum Opt-In bestätigen – fertig. Eine Legitimation per Video oder gar per PostIdent ist glücklicherweise nicht nötig. Denn Zinsland eröffnet kein Anlagekonto für Euch, sondern vermittelt das Kapital nur.

Zinsland Projektdetails Übersicht Projektprofil (Quelle: Screenshot www.zinsland.de)

Nach der Registrierung sucht Ihr euch einfach ein offenes Projekt aus und schaut, ob euch Laufzeit, Zinsen und natürlich das Projekt an sich zusagen. Wenn Ihr in ein Projekt investieren wollt, erhaltet Ihr eine Mail mit den weiteren Schritten und dem Darlehensvertrag. Der Anlagebetrag kann zwischen mindestens 500 und höchstens 10.000 Euro liegen – die Obergrenze stammt dabei aus dem Kleinanlegerschutzgesetz. Euren Einsatz überweist Ihr dann eigenständig auf das in der Mail genannte Treuhandkonto bei der finanzierenden Bank.

Ab dann heißt es: abwarten. Denn das Darlehen ist ebenso endfällig, wie die Zinsen. Die Rückzahlung erfolgt dabei nicht zwingend zu dem Datum, das im Projekt-Steckbrief genannt wurde. Weil Immobilienprojekte nie zu 100% planbar sind, ist im Darlehensvertrag ein Zeitfenster von +/- 6 Monaten vereinbart. Ein 18-monatiges Projekt kann also auch schon nach 12 Monaten, aber eventuell auch erst nach 24 Monaten zurück gezahlt werden. Ihr erhaltet aber immer taggenau eure Zinsen – und das übrigens ab dem Tag der Investition und nicht erst mit Ablauf der Fundingphase. Sollte sich ein Projekt derart verzögern, dass auch die 6 Monate Zugabe nicht ausreichen, sieht der Darlehensvertrag einen Strafaufschlag von 50% auf den vereinbarten Zinssatz vor.

Ein Investment mit Chancen und Risiken

Schaut man sich die derzeitigen Anlagealternativen an, erscheint eine Immobilien-Investition über Zinsland und Co. in meinen Augen ziemlich reizvoll. Auf der Habenseite stehen definitiv die hohen Zinsen und die geringe Korrelation zu den Aktienmärkten. Das macht diese Anlageklasse zu einer attraktiven Beimischung bei eurer Vermögensanlage. Den sehr attraktiven Zinsen stehen natürlich Risiken gegenüber, die aber beherrschbar sind.

Die wesentlichen Risiken sind das Ausfallrisiko einerseits und das zeitliche Baurisiko andererseits. Ihr gebt dem Projektentwickler ein Nachrangdarlehen. Wenn das Projekt also richtig schief läuft, können sich als erstes die Bank und die Handwerker bedienen und ihre Außenstände einfordern. Nur wenn dann noch Geld übrig ist, könnt Ihr Eure Forderungen (eventuell anteilig) geltend machen. Die Experten von Zinsland setzen deshalb auf renommierte Projektentwickler mit gutem Track Record. Und bauen in der Regel weitere Sicherheiten wie eine persönliche Bürgschaft des Projektentwicklers ein.

Das Baurisiko meint, dass Ihr nicht richtig fest mit dem Rückzahlungsdatum planen könnt. Denn Bauprojekte lassen sich nie völlig sicher planen. Mal geht ein Handwerker pleite und muss ersetzt werden, mal ist das Wetter schlecht und es kann nicht weiter gebaut werden. In den Darlehensverträgen ist deshalb der Passus eingebaut, dass sich die Rückzahlung bis zu einem halben Jahr nach hinten verschieben darf. Blöd, wenn man die Rückzahlung fest eingeplant hatte, um damit etwas zu bezahlen. Wer aber vorher um dieses Risiko weiß, kann es in seinen Planungen berücksichtigen.

Mein Fazit

Die Anmeldung bei Zinsland lief reibungslos und unkompliziert ab. Sehr ansprechend finde ich den Umfang der Informationen, die über die Projekte bereitgestellt werden. Dabei wird man regelmäßig per E-Mail über den Stand des Projektes informiert. Das sind dann z.B. Zwischenberichte über den aktuellen Baustand oder zum Stand der Abverkäufe einzelner Wohnungen.

Was abzuwarten bleibt, ist der Track Record der auf Zinsland vermittelten Projekte. Das älteste auf der Homepage verzeichnete Vorhaben „Kastanienhof“ wäre planmäßig am 30.11.2016 zurück zu zahlen (+/- 6 Monate). Bisher kann man also noch keine Einschätzung darüber abgeben, wie gut die Projekte vorausgewählt wurden. Positiv stimmt mich allerdings, dass die Mutter von Zinsland – die VIVUM GmbH – jahrelange Erfahrung als sogenannte „Fonds-Boutique“ für Immobilieninvestments vorweisen kann.

Sobald mein Projekt („Ahl Scholl“) Mitte 2017 durch ist, werde ich meine Erfahrungen ergänzen.

Update:

[Dezember 2016]: Mittlerweile wurde das erste Projekt von Zinsland – der „Kastanienhof“ – planmäßig nebst Zinsen innerhalb des Zielkorridors an die Anleger zurück gezahlt.

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Kontakt Telefon: (+49) 040 – 2261 628 00
E-Mail: interesse@civum.de
Web: https://www.zinsland.de/

Transparenz: Für die Veröffentlichung dieses Beitrages habe ich von Zinsland ein Honorar erhalten. Der Artikel wurde aber von mir verfasst und spiegelt vollständig meine eigene Meinung wider. Das Honorar von Zinsland hatte keinen Einfluss auf den Inhalt oder den Geist des Artikels. Es hat lediglich dazu geführt, dass ich mich deutlich früher als ursprünglich geplant mit diesem Artikel beschäftigt habe.

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Digitaler Banker | Blogger | Fintech – Experte. Ihr erreicht mich per Mail: tobias(at)aboutfintech.de oder auf Twitter: @aboutfintech

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